Nos últimos anos, o mercado imobiliário no litoral catarinense tem atraído cada vez mais atenção — tanto de investidores quanto de quem busca qualidade de vida perto do mar. A pandemia acelerou esse movimento, mas a pergunta permanece: agora que o cenário econômico começa a se ajustar, o que podemos realmente esperar do setor imobiliário nas regiões litorâneas?
Se você é daqueles que observa os novos empreendimentos surgindo em Itajaí, Balneário Camboriú, Navegantes ou Penha e se pergunta se ainda há espaço para valorização ou se já é tarde demais para investir, este artigo é para você.
A maré está para peixe?
Primeiramente, é preciso entender que o mercado imobiliário no litoral não é homogêneo. Enquanto Balneário Camboriú segue com imóveis valorizados em patamares quase estratosféricos, outras cidades vizinhas apresentam boas oportunidades, principalmente para quem pensa no médio e longo prazo.
Segundo dados do Secovi/SC, a valorização imobiliária média no litoral norte de Santa Catarina superou 15% nos últimos dois anos, puxada por uma combinação de fatores: escassez de terrenos próximos à orla, melhorias em infraestrutura urbana e a procura por segunda residência ou pelo sonho da aposentadoria frente ao mar.
Mas vale a pena ainda investir ou comprar para morar? A resposta depende do perfil e do objetivo do comprador.
Perfil do comprador está mudando
Durante muito tempo, o litoral era associado apenas ao turismo e às casas de veraneio. Hoje, o cenário mudou. Famílias inteiras têm migrado para cidades como Itapema, São Francisco do Sul e Piçarras, atraídas por um custo de vida relativamente acessível (ao menos se comparado a grandes centros urbanos), segurança e qualidade de vida.
No entanto, essa migração tem gerado novos desafios — especialmente para o mercado de aluguel. Nesta nova configuração:
- O aluguel anual começa a competir com a locação de temporada, encarecendo o mercado e reduzindo a oferta;
- Moradores fixos exigem infraestrutura de saúde, educação e mobilidade — que nem sempre acompanha o ritmo da expansão imobiliária;
- A busca por empreendimentos com estrutura completa (coworking, padarias gourmet, áreas de lazer internas) cresce, refletindo o novo estilo de vida de quem trabalha de forma remota e vê o lar também como local de trabalho.
Esse novo perfil acelera transformações urbanas e cria uma pressão sobre o poder público: como planejar e acompanhar esse crescimento sem sufocar a qualidade de vida que atraiu as pessoas inicialmente?
Verticalização e seus efeitos colaterais
A verticalização — ou seja, a proliferação de prédios altos para maximizar o aproveitamento dos terrenos — virou marca registrada de cidades como Balneário Camboriú. E se por um lado ela representa modernização e aumento da oferta habitacional, por outro desperta questionamentos sobre os limites disso tudo.
Exemplos concretos não faltam: moradores do centro de Camboriú relatam sombras permanentes em áreas que antes tinham sol o dia todo, enquanto bairros de Itajaí sentem os impactos no trânsito sem que haja compensações em mobilidade urbana.
Isso sem falar nas obras intermináveis que transformam o cotidiano de bairros inteiros. Claro, há quem veja nisso apenas os « sinais do progresso », mas não podemos ignorar a importância de um planejamento urbano compatível com o ritmo de verticalização.
Investimento imobiliário ainda vale a pena?
Sim — desde que com estratégia e análise. O tempo em que bastava comprar qualquer terreno para ver seu valor triplicar em poucos anos parece ter passado, mas boas oportunidades continuam surgindo, especialmente:
- Em bairros mais afastados, mas bem conectados ao centro;
- Em cidades menores do eixo Itapema-São Francisco do Sul que estão planejando parques industriais ou melhorias na mobilidade;
- Em imóveis com potencial de aluguel por temporada de alto padrão (ex: com vista total para o mar ou com diferenciais de lazer e segurança);
- Na compra de imóveis na planta com grandes incorporadoras que oferecem possibilidades de financiamento direto.
É claro que qualquer investimento envolve riscos. Por isso, é fundamental observar não apenas a localização e o preço, mas também o histórico da construtora, o padrão de acabamento e, especialmente, os planos de crescimento da cidade nos próximos anos.
Turismo segue como motor da valorização
Mesmo com o novo perfil de moradores, o turismo ainda é o grande impulso de regiões litorâneas. A retomada do setor após a pandemia, aliada a investimentos em infraestrutura — como a ampliação do Aeroporto de Navegantes e projetos de dragagem nos portos da região — fortalecem o potencial turístico e, consequentemente, aumentam o valor dos imóveis.
Eventos sazonais, como festivais gastronômicos, festas tradicionais e competições esportivas também incrementam o fluxo de visitantes. E a equação é simples: maior visibilidade e maior fluxo turístico aumentam a demanda por hospedagem e imóveis bem localizados — temporários ou definitivos.
Atenção especial ao impacto ambiental
Um olhar pragmático sobre o mercado imobiliário no litoral também precisa reconhecer um ponto sensível: o impacto ambiental. O avanço desordenado sobre áreas de restinga, manguezais e zonas delicadas coloca em risco ecossistemas inteiros e a própria atratividade turística da região.
Cada vez mais, clientes atentos buscam empreendimentos com certificações ambientais, uso de energia limpa ou sistemas de reuso de água — diferenciais que não apenas ajudam o planeta, mas valorizam a propriedade no longo prazo.
Vale observar o movimento de algumas prefeituras que têm tentado restringir obras em áreas de proteção ou exigido compensações ambientais mais robustas. Há quem reclame das “burocracias”, mas a verdade é que sem essa proteção mínima, nem o mar salva o investimento.
O que observar antes de comprar?
Se você pensa em investir ou se mudar para o litoral, algumas dicas podem ajudar a tomar uma decisão mais certeira:
- Pesquise o histórico da construtora e visite pessoalmente o bairro em diferentes horários;
- Converse com corretores locais, mas também com moradores antigos — eles podem oferecer uma visão que não está nos folders promocionais;
- Confira o plano diretor da cidade: ele diz muito sobre o que pode ou não ser construído na região, além de indicar áreas estratégicas para o futuro;
- Considere custos ocultos, como taxas de condomínio, IPTU e eventuais contribuições à associação de moradores;
- Verifique se há possibilidade de valorização por infraestrutura futura (ex: estradas novas, escolas, hospitais, centros comerciais);
- Tenha em mente que imóvel no litoral costuma ter manutenção mais exigente — a maresia não perdoa.
Olhar atento de quem mora e analisa
O litoral catarinense segue sendo uma das regiões mais promissoras do Brasil, tanto para morar quanto para investir. Mas é hora de mudar o olhar: entender que comprar um imóvel não é mais uma garantia de lucro automático. É preciso estratégia, paciência e, acima de tudo, consciência sobre o impacto urbano e ambiental do que está sendo construído.
O mercado segue aquecido, sim — principalmente nos imóveis de médio e alto padrão. No entanto, os compradores também estão mais exigentes, e os erros de planejamento urbano passam a ser percebidos mais cedo.
Em poucas palavras? Ainda há muita onda boa para quem surfa de forma preparada.
